Kaip apskaičiuoti prieš pinigų srautus
Prieš mokesčių grynųjų pinigų srautų analizę pagrindinė priemonė yra turto investuotojas, siekdamas užtikrinti sveiką nuosmukį, įvertindamas nuosavybės grąžą prieš investuodamas. Apskaičiuojant pinigų srautus prieš mokesčius, reikia nustatyti grynąsias veiklos pajamas ir išskaičiuoti skolos aptarnavimą. Skolos aptarnavimas - tai skola, kurią investuotojas privalo grąžinti dėl investicinio turto. Apskaičiuojant prieš sumokėjusį pinigų srautų apskaičiavimą, investuotojas turės įžvalgų apie įmonę prieš rizikuodamas savo investicijomis į nekilnojamąjį turtą.
1.
Nustatykite investicinio turto finansinius parametrus. Pavyzdžiui, investuotojas svarsto galimybę įsigyti būsto nuomos pajamas. Namai yra įsigyti už $ 250, 000 už 7 procentų fiksuotą palūkanas už 360 mėnesių. Namuose yra 80 proc. Mėnesinis hipotekos mokėjimas namuose yra $ 1, 330, 60.
2.
Nustatykite galimas metines nuomos pajamas. Pavyzdžiui, regiono nuomos rinka rodo, kad investicinis namas išsinuomos 1500 dolerių. 1500 JAV dolerių, padaugintų iš 12 mėnesių, sudaro 18 000 dolerių galimų metinių nuomos pajamų.
3.
Nustatykite faktines bendras pajamas. Efektyviosios bendrosios pajamos yra bendrosios nuomos pajamos, taip pat kitos iš turto gautos pajamos, pridėjus visas susigrąžintas sumas, atėmus visus laisvų darbo vietų ir nuostolius. Toliau pavyzdžiu bruto nuomos pajamos yra 18 000 JAV dolerių per metus. Turtas neturi kitų pajamų šaltinių. Investuotojas susigrąžins 2 000 JAV dolerių dydžio kilimų pakeitimo mokestį per metus. Investuotojas tikisi, kad per metus bus prarasta 5 proc. Laisvų darbo vietų, o tai yra 900 JAV dolerių. 18 000 JAV dolerių plius 2 tūkst. Dolerių už kilimą, atėmus 900 dolerių už laisvų darbo vietų nuostolius, lygus 19, 1 tūkst.
4.
Nustatykite metines veiklos išlaidas. Veiklos išlaidos yra bet kokios išlaidos, kurias investuotojas patiria dėl turto eksploatavimo per metus, įskaitant įprastą turto priežiūrą, teisinius mokesčius, dokumentų mokesčius ir patikrinimo mokesčius. Šiuo pavyzdžiu metinės veiklos sąnaudos yra 3650 JAV dolerių per metus.
5.
Nustatykite grynąsias veiklos pajamas. Iš metinių efektyvių bendrųjų pajamų išskaičiuokite metines veiklos sąnaudas. Tęsiant pavyzdį, faktinės bendrosios pajamos yra 19 100 JAV dolerių už investicinį turtą. Veiklos išlaidos yra 3, 650 JAV dolerių. $ 19, 100 atėmus 3, 650 JAV dolerių, kasmet grynosios veiklos pajamos sudaro 15, 450 JAV dolerių.
6.
Nustatykite metinę skolos paslaugą. Skolos aptarnavimas yra suma, kurią investuotojas moka per metus už turto finansavimą. Tęsiant pavyzdį, mėnesinis hipotekos mokėjimas už investicinį turtą yra $ 1330, 60. 1330, 60 JAV dolerių, padaugintų iš 12 mėnesių, lygi 15, 967, 20 USD metinei skolos paslaugai.
7.
Išskaitykite metinę skolos paslaugą iš metinių grynųjų veiklos pajamų, kad gautumėte prieš apmokestinimo pinigų srautus įvertinimą. Tęsiant pavyzdį, grynosios veiklos pajamos yra 15, 450 JAV dolerių, o skolos aptarnavimas - 15 967, 20 USD per metus. $ 15, 450 atėmus $ 15, 967, 20 - 517, 20 USD. Taigi, šiuo pavyzdžiu investuotojas praranda 517, 20 $ kasmet dėl šios investicijos, todėl jis yra nepagrįstas.